Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare e rimedi a favore del promissario acquirente: il problema dell'azione di esatto adempimento

SOMMARIO:
1. Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare e rimedi a favore del promissario acquirente: il problema dell'azione di esatto adempimento
2. Il rimedio offerto dall'art. 2932 c.c. e l'azione di riduzione del prezzo
3. La corrente giurisprudenziale che nega l'esperibilità da parte del promissario acquirente dell'azione di esatto adempimento
4. La corrente giurisprudenziale che nega l'esperibilità da parte del promissario acquirente dell'azione di esatto adempimento

1. Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare e rimedi a favore del promissario acquirente: il problema dell'azione di esatto adempimento

Il contratto preliminare è una figura giuridica priva di una compiuta disciplina legislativa. Nel codice civile, infatti, gli unici riferimenti ad esso relativi sono rappresentati:
a) dall’art.1351 Codice civile, il quale prevede che il contratto preliminare abbia la stessa forma che la legge prescrive per quello definitivo;
b) dall’art.2932 Codice civile, secondo cui se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, in alternativa alla risoluzione, l’altra parte, qualora sia possibile e non escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
c) dall’art.2645 bis Codice civile - introdotto con D.L. 31 dicembre 1996, n.669, convertito in legge 28 febbraio 1997, n.30 - che dispone la trascrivibilità dei preliminari di contratti di cui all’art.2643 Codice civile.

È vero, però, che, nonostante la scarna regolamentazione contenuta nel codice, il contratto preliminare, ed in particolare, il preliminare di vendita immobiliare, è largamente utilizzato.
Questo fenomeno si spiega facilmente se si considerano le importanti funzioni che tale figura contrattuale consente di perseguire. Se, infatti, l'acquirente di un immobile vuole "bloccare l'affare" ma non dispone ancora, come spesso accade, della somma necessaria all'acquisto ed il venditore non intende privarsi della proprietà prima di aver ricevuto l'intero corrispettivo, la stipulazione di un "compromesso" può soddisfare entrambe le parti: il promissario acquirente può versare una parte del prezzo all'atto del preliminare, rinviando il contratto definitivo al momento in cui avrà il denaro necessario; il promittente venditore è sicuro che la controparte sia vincolata ma mantiene il diritto di proprietà fino al momento del rogito notarile.

La funzione prevalente del preliminare è, però, quella di consentire al promissario acquirente di controllare la conformità del bene rispetto alle previsioni negoziali: non è raro, infatti, che, dopo la stipulazione del compromesso, l'acquirente riscontri nell'immobile promesso in vendita, vizi o difetti materiali, garanzie reali o vincoli di espropriabilità derivanti da sequestro o pignoramento, o, ancora, pesi o vincoli limitativi del libero godimento sorti in epoca successiva alla conclusione del preliminare o già esistenti ma taciuti dal promittente venditore. In tali casi il promissario acquirente può rivolgersi al giudice, richiedendo la risoluzione del preliminare ed il risarcimento dei danni subiti. Cosi, ad esempio, se il promissario venditore di un immobile dichiara che il bene promesso è gravato da ipoteca (che si impegna a cancellare al momento del rogito), ma libero da altri pesi, mentre poi risulta che lo stesso è sottoposto ad esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare, il promissario acquirente, può certamente richiedere al giudice la risoluzione del contratto per grave inadempimento (così Cass. civ. 12-03-2002, n.3565).

In alternativa, senza necessità di adire le vie legali, può anche provocare la risoluzione ricorrendo alla diffida ad adempiere (risultato che può perseguire anche se è prevista nel preliminare una clausola risolutiva espressa o un termine essenziale per l'adempimento).

Se, poi, il promittente venditore, pur sapendo dell'esistenza di vizi nell'immobile promesso in vendita, pretende ugualmente il pagamento della quota di prezzo previsto prima del definitivo, il promissario acquirente può avvalersi anche dell'eccezione di inadempimento di cui all'art.1460 c.c. che gli consente di opporre un legittimo rifiuto alle richieste della controparte; se, invece, intende mantenere in vita il rapporto contrattuale ed insistere per l'adempimento, può contare su alcune azioni che meritano di essere esaminate.

2. Il rimedio offerto dall'art. 2932 c.c. e l'azione di riduzione del prezzo

Il promissario acquirente di un immobile, ove questo risulti con vizi o difformità, che tuttavia non lo rendono oggettivamente diverso per struttura e funzione da quello promesso ma incidono soltanto sul suo valore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ex art.2932 c.c. (ottenendo la costituzione - per sentenza - degli effetti del definitivo non concluso), chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo.
Per esperire l'azione di cui all'art.2932, occorre non solo la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo di vendita ed il rifiuto del promittente venditore a presentarsi dal notaio, ma anche la sussistenza di alcuni presupposti. Infatti il rimedio in questione è utilizzabile solo se non è escluso dal titolo (ad. es. una clausola del preliminare potrebbe prevedere una penale a carico dell'inadempiente, con espressa esclusione del meccanismo previsto dall'art.2932) e non vi sono ragioni di impossibilità di fatto (ad esempio il crollo dell'immobile) o ragioni di impossibilità di diritto (ad es. alienazione del bene a terzi).

Inoltre il promissario acquirente che chiede, a norma dell'art.2932 c.c., l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne comunque offerta.
Quest'ultima può essere costituita da una serie di manifestazioni di volontà di eseguire il pagamento, espressa in un qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta intenzione di adempiere e, quindi, anche mediante l'invito rivolto al promittente venditore di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo, senza che occorrano forme solenni (offerta reale o offerta per intimazione).
In ogni caso è tenuto ad eseguire la prestazione o a farne comunque offerta solo se tale prestazione sia già esigibile al momento della proposizione della domanda, mentre non è tenuto a pagare o ad offrire il prezzo concordato o l'eventuale parte residua di esso, quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo o, addirittura, in un momento successivo. In quest'ultimo caso, il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione dell'effetto traslativo derivante dalla la sentenza costitutiva ex art.2932 c.c.

Fatte queste precisazioni, occorre rilevare che, se il promittente venditore offre un bene la cui consistenza materiale e giuridica non corrisponde a quanto pattuito, il rimedio offerto dal citato art.2932 c.c. non esaurisce la tutela del promissario acquirente, qualora quest'ultimo non eserciti contestualmente e cumulativamente l'azione di riduzione del prezzo, richiedendo al giudice una pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare.
L'azione di riduzione del prezzo, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente. Infatti, se si consentisse al promittente un illimitato potere di modificare ad arbitrio la propria prestazione reale, ferma restando quella formale di prestare il proprio consenso alla stipula del definitivo, si otterrebbe il risultato di dare a quest'ultimo contratto un contenuto sostanzialmente diverso dal preliminare.
La riduzione del prezzo, a fronte di un bene viziato o difforme, invece, può essere uno strumento per riequilibrare i termini dello scambio e per far sì che la volontà espressa dai contraenti nel preliminare sia fedelmente riprodotta, negli stessi termini qualitativi e quantitativi, al momento della stipula del definitivo.
Del resto, è vero che il rispetto dell'autonomia negoziale implica il divieto per il giudice adito di sostituire la propria volontà a quella espressa dai contraenti. Tuttavia quando è la stessa situazione di squilibrio fra le prestazioni, determinata dalla presenza di vizi nel bene, ad esigere un adeguamento delle prestazioni contrattuali (effettuato tra l'altro, con riferimento al rapporto proporzionale di valore tra bene e prezzo nell'ambito della contrattazione preliminare), non s'incontra alcun ostacolo all'ammissibilità di una pronuncia, accessoria a quella sostitutiva del consenso, che ristabilisca l'equilibrio contrattuale.
In ogni caso, il promissario acquirente che è interessato a conservare l'affare, può anche richiedere solo la riduzione del prezzo, senza la contestuale pronunzia di una sentenza produttiva degli effetti del contratto di compravendita non ancora concluso ex art.2932 c.c. Determinato, infatti, il (minore) corrispettivo effettivamente dovuto dal promissario acquirente, le parti potranno di comune accordo comparire dinanzi al notaio per la stipula del contratto di compravendita e, qualora il promittente venditore non adempisse, l'altra parte potrà pur sempre chiedere al giudice la pronunzia della sentenza sostitutiva del contratto, senza che vi siano ostacoli di carattere concettuale o giuridico allo sdoppiamento in due momenti distinti dell'attuazione della tutela a favore del promissario acquirente adempiente.

3. La corrente giurisprudenziale che nega l'esperibilità da parte del promissario acquirente dell'azione di esatto adempimento

Secondo un'opinione giurisprudenziale il riconoscimento dell'esperibilità, da parte del promissario acquirente, in presenza di vizi e di difformità del bene promesso in vendita, dell’azione di riduzione del prezzo, contestualmente e cumulativamente all’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, comporta l’applicazione integrale della disciplina dettata dal codice civile per la garanzia per i vizi della cosa venduta, con conseguente esclusione, salvo che non sia diversamente pattuito, della possibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’esatto adempimento, cioè la condanna del promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi del bene (per tutte Cass. civ., Sez.II, 24/11/1994, n.9991).
L'azione di esatto adempimento viene infatti ritenuta un rimedio estraneo alla garanzia per i vizi ed in nessun modo congeniale alla natura ed alla struttura della compravendita e del corrispondente contratto preliminare.
A sostegno di quanto sopra si è rilevato che, non avendo l'obbligazione principale del promittente venditore per oggetto, neppure in via sussidiaria, un "fare" relativo alla struttura materiale del bene, lo stesso non potrebbe essere condannato ad una prestazione volta ad eliminare eventuali vizi o difetti.
Secondo tale tesi, quindi, il riconoscimento dell'esperibilità, da parte del promissario acquirente, dell'azione di esatto adempimento, oltre a scontrarsi con la chiara disciplina normativa, non è necessario, atteso che la posizione del compratore è comunque adeguatamente tutelata dalla risoluzione contrattuale o, in alternativa, dalla riduzione del prezzo, rimedi perfettamente idonei ad assicurare il riequilibrio delle prestazioni contrattuali.
In ogni caso, per questa opinione, negare il diritto del compratore all'eliminazione dei vizi, non elimina correlativamente il dovere del venditore di adempiere esattamente, sancito, invece, in via generale per tutti i contratti dall'art.1218 c. c., atteso che escludere un determinato rimedio non significa negare la violazione a cui esso servirebbe a reagire, tanto più quando altri rimedi, non meno efficaci, sono a disposizione del soggetto leso.

4. La corrente giurisprudenziale che nega l'esperibilità da parte del promissario acquirente dell'azione di esatto adempimento

In senso contrario all'indirizzo sopra espresso si sta affermando l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, avendo il contratto preliminare di vendita come suo contenuto primario l'obbligazione di prestare il consenso al trasferimento del diritto di proprietà di un bene corrispondente a quanto pattuito, la presenza di vizi in questo legittima il promissario acquirente alla sospensione del pagamento del prezzo, a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, nonché, in alternativa, anche a "cumulare", alla richiesta della pronunzia costitutiva degli effetti della vendita non conclusa (art.2932 c.c.), l'azione diretta all'esatto adempimento cioè volta ad ottenere la condanna del promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi del bene (Così Cass. 8 ottobre 2001, n.12323; Cass. 19 aprile 2000, n.5121; Cass., Sez. Un. 27 febbraio 1985, n.1720).
Si noti però che, dall'analisi delle pronunce che ammettono il rimedio dell'azione di esatto adempimento in relazione al contratto preliminare, risulta che la quasi totalità dei casi sottoposti all'esame dei giudici sono relativi a preliminari di vendita di cosa futura aventi ad oggetto immobili da costruire oppure contratti preliminari di vendita immobiliare ad esecuzione anticipata o complessi, cioè caratterizzati dal fatto che le parti non si vincolano solo a stipulare il contratto definitivo, ma prevedono, altresì, l’immediata consegna del bene e l’obbligo per il promissario acquirente di pagare il prezzo, senza, però, che ciò comporti anche l’effetto traslativo che continua a dipendere dal definitivo.
In riferimento ai casi in cui il promittente alienante è anche costruttore, la giurisprudenza, per giustificare l'azione di condanna all'eliminazione dei vizi, ha generalmente affermato l'esistenza, a carico del promittente venditore, di obblighi accessori di fare (così, ad esempio, Cass. civ., Sez. II, 1 ottobre 1997, n.9560). Nei casi, poi, di preliminari complessi si è, a volte, fatto leva sul "trasferimento del godimento" anticipato rispetto al trasferimento della proprietà, qualificandolo come un "titolo diverso dalla vendita" per esigere l'esatta consegna e fondando su di esso l'obbligo del promittente venditore ad eliminare i vizi, obbligo, d'altronde, "distinto e separato da quello che è il contenuto della garanzia per i vizi" (così, ad esempio Cass. civ. 14 novembre 1988 n.6143; Cass. civ., Sez. III, 22 luglio 1993, n.8200 secondo le quali il promittente acquirente è abilitato a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare, a proprie spese, i vizi della cosa ma non la riduzione del prezzo).

Recentemente la Cassazione ha chiarito che l'ammissibilità dell'azione di esatto adempimento, quale rimedio di carattere generale, previsto per i contratti a prestazioni corrispettive a salvaguardia dell'equilibrio delle prestazioni, va ricondotta alla violazione dell'impegno traslativo assunto dal promittente venditore col preliminare, costituente la sola fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali delle parti; violazione che di per sé, a prescindere dalla sussistenza o meno di specifiche obbligazioni finalizzate alla consegna del bene o comunque al suo approntamento secondo precise modalità, esige che l'immobile, oggetto dell'impegno, sia trasferito in conformità delle previsioni e senza vizi (da ultimo: Cass. 03/01/2002, n. 29).
Secondo la Suprema Corte, quindi, a prescindere dal fatto che il promittente venditore sia costruttore e/o vi sia consegna anticipata dell'immobile, dal contratto preliminare sorge, comunque, a carico del promittente venditore un'obbligazione articolata che lo impegna a prestare il consenso e, quindi, a trasferire una cosa corrispondente a quella apprezzata dal promittente acquirente nonché ad astenersi dall'apportarvi modifiche e ad impedire, usando la comune diligenza, modificazioni provenienti da fatti esterni o da terzi; in una parola, ad approntare i mezzi necessari per garantire l'identità tra prestazione preparatoria e prestazione finale.
In ogni caso, secondo questo nuovo filone giurisprudenziale, muovendo da un'ottica che non limiti l'ambito dei rimedi esperibili in sede di preliminare a quelli previsti per il corrispondente contratto definitivo, è indubbio che il rimedio specifico di cui all'art.2932 c.c. può implicare anche l'eventuale condanna del promittente ad un "facere". Per questa opinione, infatti, è l'identità strutturale della cosa consegnata rispetto a quella pattuita che deve costituire il metro di riferimento per il giudice investito dalla richiesta di esecuzione specifica ex art.2932 c.c., non potendo egli operare il trasferimento di un bene diverso da quello pattuito. Del resto, un'interpretazione restrittiva intesa a negare l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento da parte del promissario acquirente non potrebbe trarsi nemmeno dal testo dell'art.2932 c.c., nel quale non si rinviene alcuna previsione, espressa o implicita, che faccia inclinare ad una tale conclusione.

In conclusione si può quindi affermare che, secondo questa opinione, decisamente favorevole ad un potenziamento degli strumenti di tutela contrattuale del promissario acquirente, quest'ultimo, se non vuole agire per la risoluzione del contratto preliminare, può esperire, anche cumulativamente all'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, l'azione di accertamento dei vizi e delle difformità, chiedendo la condanna del promittente venditore alla loro eliminazione in forma specifica o per equivalente, cioè mediante riduzione del prezzo di acquisto dovutogli od obbligo di sopportare la spesa necessaria.

13/04/2003

Autore: Dott. Giuseppe Bordolli - tratto dal sito: www.dirittonotarile.it