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Inadempimento del contratto
preliminare di vendita immobiliare e rimedi a favore del promissario acquirente: il
problema dell'azione di esatto adempimento
SOMMARIO:
1.
Inadempimento del contratto preliminare di vendita immobiliare e rimedi a favore del
promissario acquirente: il problema dell'azione di esatto adempimento
2.
Il rimedio offerto dall'art. 2932 c.c. e l'azione di riduzione del prezzo
3.
La corrente giurisprudenziale che nega l'esperibilità da parte del promissario acquirente
dell'azione di esatto adempimento
4.
La corrente giurisprudenziale che nega l'esperibilità da parte del promissario acquirente
dell'azione di esatto adempimento
Il contratto preliminare è una figura giuridica priva di una compiuta disciplina
legislativa. Nel codice civile, infatti, gli unici riferimenti ad esso relativi sono
rappresentati:
a) dall’art.1351 Codice civile, il quale prevede che il contratto preliminare abbia
la stessa forma che la legge prescrive per quello definitivo;
b) dall’art.2932 Codice civile, secondo cui se colui che è obbligato a concludere un
contratto non adempie l’obbligazione, in alternativa alla risoluzione, l’altra
parte, qualora sia possibile e non escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che
produca gli effetti del contratto non concluso;
c) dall’art.2645 bis Codice civile - introdotto con D.L. 31 dicembre 1996, n.669,
convertito in legge 28 febbraio 1997, n.30 - che dispone la trascrivibilità dei
preliminari di contratti di cui all’art.2643 Codice civile.
È vero, però, che, nonostante la scarna regolamentazione contenuta nel codice, il
contratto preliminare, ed in particolare, il preliminare di vendita immobiliare, è
largamente utilizzato.
Questo fenomeno si spiega facilmente se si considerano le importanti funzioni che tale
figura contrattuale consente di perseguire. Se, infatti, l'acquirente di un immobile vuole
"bloccare l'affare" ma non dispone ancora, come spesso accade, della somma
necessaria all'acquisto ed il venditore non intende privarsi della proprietà prima di
aver ricevuto l'intero corrispettivo, la stipulazione di un "compromesso" può
soddisfare entrambe le parti: il promissario acquirente può versare una parte del prezzo
all'atto del preliminare, rinviando il contratto definitivo al momento in cui avrà il
denaro necessario; il promittente venditore è sicuro che la controparte sia vincolata ma
mantiene il diritto di proprietà fino al momento del rogito notarile.
La funzione prevalente del preliminare è, però, quella di consentire al promissario
acquirente di controllare la conformità del bene rispetto alle previsioni negoziali: non
è raro, infatti, che, dopo la stipulazione del compromesso, l'acquirente riscontri
nell'immobile promesso in vendita, vizi o difetti materiali, garanzie reali o vincoli di
espropriabilità derivanti da sequestro o pignoramento, o, ancora, pesi o vincoli
limitativi del libero godimento sorti in epoca successiva alla conclusione del preliminare
o già esistenti ma taciuti dal promittente venditore. In tali casi il promissario
acquirente può rivolgersi al giudice, richiedendo la risoluzione del preliminare ed il
risarcimento dei danni subiti. Cosi, ad esempio, se il promissario venditore di un
immobile dichiara che il bene promesso è gravato da ipoteca (che si impegna a cancellare
al momento del rogito), ma libero da altri pesi, mentre poi risulta che lo stesso è
sottoposto ad esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare, il
promissario acquirente, può certamente richiedere al giudice la risoluzione del contratto
per grave inadempimento (così Cass. civ. 12-03-2002, n.3565).
In alternativa, senza necessità di adire le vie legali, può anche provocare la
risoluzione ricorrendo alla diffida ad adempiere (risultato che può perseguire anche se
è prevista nel preliminare una clausola risolutiva espressa o un termine essenziale per
l'adempimento).
Se, poi, il promittente venditore, pur sapendo dell'esistenza di vizi nell'immobile
promesso in vendita, pretende ugualmente il pagamento della quota di prezzo previsto prima
del definitivo, il promissario acquirente può avvalersi anche dell'eccezione di
inadempimento di cui all'art.1460 c.c. che gli consente di opporre un legittimo rifiuto
alle richieste della controparte; se, invece, intende mantenere in vita il rapporto
contrattuale ed insistere per l'adempimento, può contare su alcune azioni che meritano di
essere esaminate.
Il promissario acquirente
di un immobile, ove questo risulti con vizi o difformità, che tuttavia non lo rendono
oggettivamente diverso per struttura e funzione da quello promesso ma incidono soltanto
sul suo valore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o
dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione
di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ex
art.2932 c.c. (ottenendo la costituzione - per sentenza - degli effetti del definitivo non
concluso), chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo.
Per esperire l'azione di cui all'art.2932, occorre non solo la scadenza del termine per la
stipula del contratto definitivo di vendita ed il rifiuto del promittente venditore a
presentarsi dal notaio, ma anche la sussistenza di alcuni presupposti. Infatti il rimedio
in questione è utilizzabile solo se non è escluso dal titolo (ad. es. una clausola del
preliminare potrebbe prevedere una penale a carico dell'inadempiente, con espressa
esclusione del meccanismo previsto dall'art.2932) e non vi sono ragioni di impossibilità
di fatto (ad esempio il crollo dell'immobile) o ragioni di impossibilità di diritto (ad
es. alienazione del bene a terzi).
Inoltre il promissario acquirente che chiede, a norma dell'art.2932 c.c., l'esecuzione
specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a
suo carico o a farne comunque offerta.
Quest'ultima può essere costituita da una serie di manifestazioni di volontà di eseguire
il pagamento, espressa in un qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta
intenzione di adempiere e, quindi, anche mediante l'invito rivolto al promittente
venditore di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo, senza
che occorrano forme solenni (offerta reale o offerta per intimazione).
In ogni caso è tenuto ad eseguire la prestazione o a farne comunque offerta solo se tale
prestazione sia già esigibile al momento della proposizione della domanda, mentre non è
tenuto a pagare o ad offrire il prezzo concordato o l'eventuale parte residua di esso,
quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo
risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo o, addirittura, in un
momento successivo. In quest'ultimo caso, il pagamento del prezzo (o della parte residua)
va imposto dal giudice quale condizione dell'effetto traslativo derivante dalla la
sentenza costitutiva ex art.2932 c.c.
Fatte queste precisazioni, occorre rilevare che, se il promittente venditore offre un bene
la cui consistenza materiale e giuridica non corrisponde a quanto pattuito, il rimedio
offerto dal citato art.2932 c.c. non esaurisce la tutela del promissario acquirente,
qualora quest'ultimo non eserciti contestualmente e cumulativamente l'azione di riduzione
del prezzo, richiedendo al giudice una pronuncia che tenga luogo del contratto non
concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare.
L'azione di riduzione del prezzo, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle
contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla
sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al
promittente. Infatti, se si consentisse al promittente un illimitato potere di modificare
ad arbitrio la propria prestazione reale, ferma restando quella formale di prestare il
proprio consenso alla stipula del definitivo, si otterrebbe il risultato di dare a
quest'ultimo contratto un contenuto sostanzialmente diverso dal preliminare.
La riduzione del prezzo, a fronte di un bene viziato o difforme, invece, può essere uno
strumento per riequilibrare i termini dello scambio e per far sì che la volontà espressa
dai contraenti nel preliminare sia fedelmente riprodotta, negli stessi termini qualitativi
e quantitativi, al momento della stipula del definitivo.
Del resto, è vero che il rispetto dell'autonomia negoziale implica il divieto per il
giudice adito di sostituire la propria volontà a quella espressa dai contraenti. Tuttavia
quando è la stessa situazione di squilibrio fra le prestazioni, determinata dalla
presenza di vizi nel bene, ad esigere un adeguamento delle prestazioni contrattuali
(effettuato tra l'altro, con riferimento al rapporto proporzionale di valore tra bene e
prezzo nell'ambito della contrattazione preliminare), non s'incontra alcun ostacolo
all'ammissibilità di una pronuncia, accessoria a quella sostitutiva del consenso, che
ristabilisca l'equilibrio contrattuale.
In ogni caso, il promissario acquirente che è interessato a conservare l'affare, può
anche richiedere solo la riduzione del prezzo, senza la contestuale pronunzia di una
sentenza produttiva degli effetti del contratto di compravendita non ancora concluso ex
art.2932 c.c. Determinato, infatti, il (minore) corrispettivo effettivamente dovuto dal
promissario acquirente, le parti potranno di comune accordo comparire dinanzi al notaio
per la stipula del contratto di compravendita e, qualora il promittente venditore non
adempisse, l'altra parte potrà pur sempre chiedere al giudice la pronunzia della sentenza
sostitutiva del contratto, senza che vi siano ostacoli di carattere concettuale o
giuridico allo sdoppiamento in due momenti distinti dell'attuazione della tutela a favore
del promissario acquirente adempiente.
Secondo un'opinione
giurisprudenziale il riconoscimento dell'esperibilità, da parte del promissario
acquirente, in presenza di vizi e di difformità del bene promesso in vendita,
dell’azione di riduzione del prezzo, contestualmente e cumulativamente
all’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto
definitivo, comporta l’applicazione integrale della disciplina dettata dal codice
civile per la garanzia per i vizi della cosa venduta, con conseguente esclusione, salvo
che non sia diversamente pattuito, della possibilità di chiedere, in alternativa alla
riduzione del prezzo, l’esatto adempimento, cioè la condanna del promittente
venditore ad eliminare a proprie spese i vizi del bene (per tutte Cass. civ., Sez.II,
24/11/1994, n.9991).
L'azione di esatto adempimento viene infatti ritenuta un rimedio estraneo alla garanzia
per i vizi ed in nessun modo congeniale alla natura ed alla struttura della compravendita
e del corrispondente contratto preliminare.
A sostegno di quanto sopra si è rilevato che, non avendo l'obbligazione principale del
promittente venditore per oggetto, neppure in via sussidiaria, un "fare"
relativo alla struttura materiale del bene, lo stesso non potrebbe essere condannato ad
una prestazione volta ad eliminare eventuali vizi o difetti.
Secondo tale tesi, quindi, il riconoscimento dell'esperibilità, da parte del promissario
acquirente, dell'azione di esatto adempimento, oltre a scontrarsi con la chiara disciplina
normativa, non è necessario, atteso che la posizione del compratore è comunque
adeguatamente tutelata dalla risoluzione contrattuale o, in alternativa, dalla riduzione
del prezzo, rimedi perfettamente idonei ad assicurare il riequilibrio delle prestazioni
contrattuali.
In ogni caso, per questa opinione, negare il diritto del compratore all'eliminazione dei
vizi, non elimina correlativamente il dovere del venditore di adempiere esattamente,
sancito, invece, in via generale per tutti i contratti dall'art.1218 c. c., atteso che
escludere un determinato rimedio non significa negare la violazione a cui esso servirebbe
a reagire, tanto più quando altri rimedi, non meno efficaci, sono a disposizione del
soggetto leso.
In senso contrario
all'indirizzo sopra espresso si sta affermando l'orientamento giurisprudenziale secondo il
quale, avendo il contratto preliminare di vendita come suo contenuto primario
l'obbligazione di prestare il consenso al trasferimento del diritto di proprietà di un
bene corrispondente a quanto pattuito, la presenza di vizi in questo legittima il
promissario acquirente alla sospensione del pagamento del prezzo, a chiedere la
risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, nonché, in alternativa, anche a
"cumulare", alla richiesta della pronunzia costitutiva degli effetti della
vendita non conclusa (art.2932 c.c.), l'azione diretta all'esatto adempimento cioè volta
ad ottenere la condanna del promittente venditore ad eliminare a proprie spese i vizi del
bene (Così Cass. 8 ottobre 2001, n.12323; Cass. 19 aprile 2000, n.5121; Cass., Sez. Un.
27 febbraio 1985, n.1720).
Si noti però che, dall'analisi delle pronunce che ammettono il rimedio dell'azione di
esatto adempimento in relazione al contratto preliminare, risulta che la quasi totalità
dei casi sottoposti all'esame dei giudici sono relativi a preliminari di vendita di cosa
futura aventi ad oggetto immobili da costruire oppure contratti preliminari di vendita
immobiliare ad esecuzione anticipata o complessi, cioè caratterizzati dal fatto che le
parti non si vincolano solo a stipulare il contratto definitivo, ma prevedono, altresì,
l’immediata consegna del bene e l’obbligo per il promissario acquirente di
pagare il prezzo, senza, però, che ciò comporti anche l’effetto traslativo che
continua a dipendere dal definitivo.
In riferimento ai casi in cui il promittente alienante è anche costruttore, la
giurisprudenza, per giustificare l'azione di condanna all'eliminazione dei vizi, ha
generalmente affermato l'esistenza, a carico del promittente venditore, di obblighi
accessori di fare (così, ad esempio, Cass. civ., Sez. II, 1 ottobre 1997, n.9560). Nei
casi, poi, di preliminari complessi si è, a volte, fatto leva sul "trasferimento del
godimento" anticipato rispetto al trasferimento della proprietà, qualificandolo come
un "titolo diverso dalla vendita" per esigere l'esatta consegna e fondando su di
esso l'obbligo del promittente venditore ad eliminare i vizi, obbligo, d'altronde,
"distinto e separato da quello che è il contenuto della garanzia per i vizi"
(così, ad esempio Cass. civ. 14 novembre 1988 n.6143; Cass. civ., Sez. III, 22 luglio
1993, n.8200 secondo le quali il promittente acquirente è abilitato a chiedere, in via
alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore
ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare, a proprie spese, i vizi della cosa ma non
la riduzione del prezzo).
Recentemente la Cassazione
ha chiarito che l'ammissibilità dell'azione di esatto adempimento, quale rimedio di
carattere generale, previsto per i contratti a prestazioni corrispettive a salvaguardia
dell'equilibrio delle prestazioni, va ricondotta alla violazione dell'impegno traslativo
assunto dal promittente venditore col preliminare, costituente la sola fonte dei diritti e
degli obblighi contrattuali delle parti; violazione che di per sé, a prescindere dalla
sussistenza o meno di specifiche obbligazioni finalizzate alla consegna del bene o
comunque al suo approntamento secondo precise modalità, esige che l'immobile, oggetto
dell'impegno, sia trasferito in conformità delle previsioni e senza vizi (da ultimo:
Cass. 03/01/2002, n. 29).
Secondo la Suprema Corte, quindi, a prescindere dal fatto che il promittente venditore sia
costruttore e/o vi sia consegna anticipata dell'immobile, dal contratto preliminare sorge,
comunque, a carico del promittente venditore un'obbligazione articolata che lo impegna a
prestare il consenso e, quindi, a trasferire una cosa corrispondente a quella apprezzata
dal promittente acquirente nonché ad astenersi dall'apportarvi modifiche e ad impedire,
usando la comune diligenza, modificazioni provenienti da fatti esterni o da terzi; in una
parola, ad approntare i mezzi necessari per garantire l'identità tra prestazione
preparatoria e prestazione finale.
In ogni caso, secondo questo nuovo filone giurisprudenziale, muovendo da un'ottica che non
limiti l'ambito dei rimedi esperibili in sede di preliminare a quelli previsti per il
corrispondente contratto definitivo, è indubbio che il rimedio specifico di cui
all'art.2932 c.c. può implicare anche l'eventuale condanna del promittente ad un
"facere". Per questa opinione, infatti, è l'identità strutturale della cosa
consegnata rispetto a quella pattuita che deve costituire il metro di riferimento per il
giudice investito dalla richiesta di esecuzione specifica ex art.2932 c.c., non potendo
egli operare il trasferimento di un bene diverso da quello pattuito. Del resto,
un'interpretazione restrittiva intesa a negare l'esperibilità dell'azione di esatto
adempimento da parte del promissario acquirente non potrebbe trarsi nemmeno dal testo
dell'art.2932 c.c., nel quale non si rinviene alcuna previsione, espressa o implicita, che
faccia inclinare ad una tale conclusione.
In conclusione si può
quindi affermare che, secondo questa opinione, decisamente favorevole ad un potenziamento
degli strumenti di tutela contrattuale del promissario acquirente, quest'ultimo, se non
vuole agire per la risoluzione del contratto preliminare, può esperire, anche
cumulativamente all'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il
contratto definitivo, l'azione di accertamento dei vizi e delle difformità, chiedendo la
condanna del promittente venditore alla loro eliminazione in forma specifica o per
equivalente, cioè mediante riduzione del prezzo di acquisto dovutogli od obbligo di
sopportare la spesa necessaria.
13/04/2003
Autore: Dott. Giuseppe
Bordolli - tratto dal sito: www.dirittonotarile.it
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